lunes, 22 de enero de 2018

La inversión inmobiliaria I, introducción

Hay un tipo de inversión que, por sus características, historia y popularidad, debía pasar por el blog inexcusablemente. Animado por interesantes debates en redes sociales, esta entrada iniciará una serie en el blog sobre la inversión inmobiliaria, Real Estate Investment o "el ladrillo" para que todos me entendáis. Sin duda se trata de una de las alternativas mas populares a la hora de buscar un rendimiento al capital, sus vicisitudes nos habrán afectado en algún momento de esta o aquella manera, y por cuestiones de ciclo económico, ahora está "de moda". Pero como todas las inversiones, es conveniente informarse de los pros y los contras y de su idoneidad para cada caso concreto. Esta entrada supone una introducción a la materia, que será desarrollada en artículos posteriores. 


Concepto

Obviamente, la inversión inmobiliaria consiste en la adquisición de un activo inmobiliario en busca de una rentabilidad futura, ya sea mediante rentas de alquiler, revalorización o ambas. Suena fácil verdad?

En realidad, hay tantos activos inmobiliarios, tantas circunstancias individuales, tantos intereses cruzados y tantos factores que hay que considerar a la hora de decidirse a dar el paso e invertir en "ladrillo", que es relativamente sencillo, sobre todo por parte de los particulares, caer en errores que a la larga pueden acarrear serios inconvenientes y disgustos. Como en todas las inversiones, la falta de conocimientos, de asesoramiento profesional y de expectativas realistas, puede hacer que adquirir un inmueble resulte una calamidad gravosa en muchos aspectos.

Cómo invierto en inmuebles?

Obviamente, lo primero que nos viene a la cabeza ante esta pregunta es la compra directa y particular. Es lo que solemos hacer a título personal y lo que creemos idóneo. Pero hay mas alternativas, vamos a echar un vistazo a las disponibles:
-Compra directa: la mas conocida obviamente por el inversor particular. Compramos bien mediante un capital ahorrado o mediante un préstamo. El qué, el cómo y el cuando es crucial, y como en todas las inversiones, requiere de un sesudo análisis. De no ser así, es muy posible que adquiramos inmuebles que no van a satisfacer nuestras expectativas de rentabilidad, y lo que es peor, supongan a la larga quebraderos de cabeza muy costosos.
-Socimis: las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliaria (surgidas a partir de las REITs o Real Estate Investment Trust) son un vehículo de inversión que permite a inversores individuales acceder al mercado inmobiliario con importes relativamente accesibles, de manera regulada y transparente. Reparte beneficios a sus partícipes vía dividendos y revalorización, y como podréis adivinar, dan para una próxima entrada del blog debido a su, en mi opinión, gran idoneidad ;)
-Fondos de inversión inmobiliarios: como en cualquier tipo de fondo de inversión, hay que considerar el nivel de riesgo, el ámbito geográfico de inversión, los costes asociados.... os dejo aquí la entrada del blog dedicada a los mutual funds, Tradingpulsar, los fondos de inversión
-Acciones de sociedades inmobiliarias: adquirimos en los mercados regulados acciones de empresas dedicadas al negocio inmobiliario. Yo particularmente no soy muy partidario de esta opción, realmente no inviertes en inmuebles o en sus proporcionalidades, sino en unas empresas con un componente cíclico muy acusado y con casos sangrantes de quiebras en la historia reciente.


En que inmuebles invierto?

Como ya he comentado antes, existen un gran número de inmuebles disponibles para un inversor, fundamentalmente podemos distinguir estas categorías:
-Viviendas.
-Garajes y trasteros.
-Locales comerciales.
-Oficinas.
-Naves industriales.
-Edificios.
-Ligados a actividad económica.
-Terrenos.

Cómo veréis, hay mucha variedad de inmuebles, analizar todos y cada una de las opciones llevaría muchas entradas del blog. Y una vez mas, el mercado inmobiliario y sus partícipes forman un entramado tan complejo que de momento creo recomendable ofreceros estas recomendaciones generales:
-Estudio detallado del mercado inmobiliario, de la zona en la que se ubica el inmueble para una valoración correcta del precio a pagar por el mismo. Dotaciones, servicios, transportes públicos, nivel socioeconómico... son factores que influyen decisivamente en el precio de un inmueble.
-Elección cuidadosa del tipo de inmueble a adquirir: una vivienda y una nave industrial tienen muchas diferencias entre si aparte del precio de adquisición, por ejemplo la demanda en alquiler, los costes de mantenimiento, la rentabilidad, el inquilino tipo...
-Gestión de riesgo: como no podía ser de otra manera, en la inversión inmobiliaria hay que sopesar muy mucho la cantidad de nuestro capital total que vamos a dedicar a la adquisición de un activo. No solamente el coste neto de la compra, sino todos los costes asociados como impuestos, mantenimiento, acondicionamiento, financieros en su caso...
-Análisis minucioso del estado del inmueble: no solo estado físico,  también cargas, regímenes especiales, inspecciones obligatorias...
-Fiscalidad aplicable: ni que decir tiene que no considerar el impacto fiscal de la compra de un inmueble debe ser estudiado al detalle, preferentemente por un asesor especializado. 
-Análisis de la perspectiva de revalorización: como en casi todo en los mercados financieros, se trata de comprar barato y vender caro. El problema de los inmuebles es que no son líquidos y, salvo algunas tipologías concretas, están muy sujetos al ciclo económico, mejor dicho, su precio puede tener grandes oscilaciones. Tristemente durante la década pasada y parte de esta en nuestro país pudimos apreciar con toda su crudeza la desintegración del manido axioma "la vivienda nunca baja de precio".
-Estimación correcta de la rentabilidad bruta de alquiler: un inmueble que genere menos de un 4% de rentabilidad bruta, salvo que tenga un potencial muy grande de revalorización, no es muy aconsejable como inversión. Para calcular la rentabilidad bruta dividiremos el coste de adquisición entre el ingreso anual que nos proporcione el inmueble. Y para hallar la rentabilidad neta tendremos que restar los gastos inherentes como impuestos, seguros, comunidad, mantenimiento previsible... muchas veces invertir en inmuebles para alquiler parece una bicoca, pero hay que echar números. No es ladrillo todo lo que reluce.


Conclusión

Aunque pueda parecer algo muy distinto a las inversiones en mercados financieros, la inversión inmobiliaria se debería realizar teniendo en cuenta principios muy similares. Una mala elección del activo, con una excesiva proporción de nuestro capital invertido en el mismo, junto a un deficiente estudio del mercado y sus perspectivas, puede llevar a muchos a la decisión más ruinosa de sus vidas. En el otro extremo, una inversión inmobiliaria meditada en tiempo, forma y localización, puede ser un seguro de vida en forma de rentas y revalorización futura, no olvidemos que si hay una inversión a largo plazo por antonomasia, es la inmobiliaria. 

El desconocimiento nos puede llevar a comprar un local comercial atraídos por un módico precio y una sugerente financiación sin tener en consideración que el comercio tradicional está muy afectado por el comercio online y los grandes centros comerciales, por lo que la demanda de alquiler puede ser bastante más reducida de lo que pensamos salvo en zonas premium o muy transitadas.

La avaricia nos puede llevar a buscar una financiación leonina pensando que estamos ante la oportunidad de nuestra vida si compramos un inmueble concreto, total, se va a pagar solo con el alquiler. Pero puede ocurrir que no hayamos tenido en cuenta la rentabilidad asociada al riesgo (el tiempo que puede estar un inmueble sin alquilar), la posibilidad de un inquilino moroso o una derrama en la comunidad, los impuestos siempre en aumento...

Si no os dedicáis al sector inmobiliario es obvia la recomendación de buscar asesoramiento profesional, que os puede ayudar a elegir el inmueble adecuado a vuestra situación y perspectivas, a guiaros en todo el proceso de adquisición y a gestionaros cualquier trámite añadido. Como comenté al principio, en sucesivas entradas iremos profundizando en la materia.


4 comentarios:

  1. Me parece una gran idea que pase por el blog este tipo de inversión, como bien dices a final de cuentas es una mas.

    Espero las próximas entradas, es un tema que creo muy interesante y muy de actualidad, aunque lleva toda la vida "quemando cuentas" :(

    Saludos

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  2. Se me olvidaba, a que te refieres con inmuebles ligados a actividad económica?

    Gracias

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    Respuestas
    1. Se trata de los vinculados a una explotación económica. Por ejemplo:

      -Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
      -Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
      -Inmuebles hoteleros.
      .Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
      -Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
      Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
      Centros de equipamiento social.
      Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.

      Como verás, algunas pueden ser buenos y productivos negocios...

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  3. Muchas gracias Mario.

    La inmobiliaria efectivamente es una inversión como cualquier otra, con el agravante de que en nuestro país desde hace mucho ha sido la única opción para muchos particulares.

    Consecuentemente, y al igual que el resto de inversiones, como no se tengan unos mínimos conocimientos es muy posible que se cometan errores gravosos, desgraciadamente a todos nos sonará algún ejemplo cercano.

    En breve continuo la serie, espero poder ayudar en la medida de mis posibilidades

    Un saludo

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