martes, 13 de febrero de 2018

La inversión inmobiliaria II, la valoración

Proseguimos la serie en el blog dedicada al Real Estate Investment, la inversión inmobiliaria. Si en la anterior entrada introducimos conceptos generales para dar una somera idea de los aspectos principales de este tipo de inversión, en la presente vamos a analizar el proceso quizás más complejo de los que la conforman. La valoración de un activo inmobiliario, al igual que en el resto de opciones de inversión y como os podréis imaginar, es crucial para determinar la conveniencia o no de su adquisición. Una correcta valoración supone la diferencia entre una inversión fructífera a lo largo del tiempo o bien una carga que, a la larga, suponga una de las peores decisiones de nuestras vidas.


Qué es la valoración?

Obviamente hablamos de establecer un valor para un inmueble que, al igual que con el resto de bienes, se hará de acuerdo a la ley de la oferta y de la demanda, del mercado en definitiva. Pero las particularidades del mercado inmobiliario impiden que se puedan aplicar directamente las reglas de la oferta y la demanda tal y como imaginamos. De que particularidades hablamos?:
-En el mercado inmobiliario la oferta se adecua con lentitud a la demanda: desde que se decide edificar en un solar hasta que se entregan las llaves pueden pasar años, con lo que la demanda inicial puede desvanecerse en el camino por circunstancias de diversa índole.
-No hay una transparencia total en el precio: existen negociaciones privadas de las que no se tiene conocimiento alguno, y muchas veces lo declarado no corresponde con lo efectivo.
-El comprador no suele tener movilidad: en la inmensa mayoría de las ocasiones el comprador no dispone de movilidad geográfica. Y obviamente el bien inmueble carece totalmente de movilidad.

Objetivos de la valoración

No hay duda de que la principal finalidad a la hora de valorar un inmueble es obtener una referencia válida sobre el valor que posee en el mercado actual, y así poder tener la seguridad de operar sobre precios correctos de adquisición

Pero como objetivos de una valoración inmobiliaria podemos también citar no solamente el valor de mercado. Es posible obtener un valor hipotecario, consistente en una tasación conservadora de la posibilidad futura de comercialización  de un inmueble. También podemos averiguar el valor fiscal o importe a tributar en el proceso de compraventa, en concreto para el IRPF, el Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Y por último, también podremos averiguar el valor a efectos de expropiación de un inmueble por causa de utilidad pública.


Métodos de valoración

Llegamos a la parte práctica de la valoración inmobiliaria. Cómo se puede valorar un inmueble? Existen varios métodos, y como suele ser habitual, el no profesional desconoce la gran mayoría:
-El método de comparación: es el método quizás más común para calcular el valor de un inmueble y consiste básicamente en aplicar un principio de sustitución obteniendo datos reales de otras transmisiones de activos equivalentes. Para ello se ha de obtener una muestra representativa de la zona concreta mediante un estudio de mercado que analice en detalle los integrantes del análisis. 
Los inmuebles que se comparan con el que queremos valorar se llaman testigos, y el elemento de comparación se denomina variable referencial, siendo normalmente el número de habitaciones, la superficie, la antigüedad, planta, calidades, la conservación...
Dentro del método de comparación existen diferentes modalidades, como el sistema de coeficiente de tabla de fondo, el sistema de los dos extremos, el sistema de homogeneización por coeficiente corrector, el sistema de corrección, el sistema clásico, el sistema de ponderación... todos ellos realizan cálculos matemáticos y estadísticos mediante complejas fórmulas que persiguen obtener un valor lo más robusto posible para el inmueble objeto de estudio. 
-El método del coste de reposición: como su propio nombre índica, este método de valoración busca obtener el coste que supone sustituir el inmueble objeto de estudio por otro de similares características en el momento actual. La suma de los costes de los diferentes materiales y servicios necesarios para construir el inmueble más el valor del suelo será el resultado que se nos ofrecerá a través de dos modalidades, el valor de reposición bruto y el valor de reposición neto.
El primero de ellos pondera el coste de la edificación que incluye los gastos generales, el beneficio industrial del constructor, la ejecución material, y los gastos necesarios que abarcan los impuestos, licencias y tasas, gastos de administración del promotor y otros estudios.
El valor de reposición neto se obtiene de restar al valor de reposición bruto la depreciación física y la funcional del inmueble terminado. Para ello se han de tener en cuenta factores como la vida útil, diferente para cada tipo de inmueble, y la depreciación funcional, que se calcula para obtener el coste de la adecuación o corrección de la obsolescencia para el uso del activo concreto. 
Un error común del no profesional a la hora de valorar su inmueble es no tener en cuenta la vida útil del mismo, que va desde los 100 años del residencial, 75 para oficinas, 50 para locales comerciales hasta los 35 para industrial, y que va disminuyendo lógicamente con el paso del tiempo. 
-El método analítico: en mi opinión quien busque invertir en un inmueble para obtener rentas de alquiler debería inexcusablemente utilizar este método de valoración. Básicamente trata de obtener la cifra de capital necesaria para obtener las rentas que puede generar el inmueble objeto de estudio. También conocido como método de capitalización, la renta es el elemento esencial para la valoración inmobiliaria, y se puede presentar en forma de arrendamiento o como un flujo de ingresos y gastos en el caso de que el mercado de alquileres no sea significativo.
La renta neta se obtiene restando a los ingresos brutos los gastos, obteniendo así un beneficio estimado. Como el inmueble en principio generará rentas durante un periodo determinado, es necesario asimismo tener en cuenta el valor residual del mismo al final del mismo, los riesgos inherentes a la inversión inmobiliaria, la influencia de la inflación (dado el caracter a largo plazo de este tipo de inversiones) y la probable revalorización futura.  
-El método del valor residual: usado normalmente para obtener el valor de terrenos o inmuebles en proceso de rehabilitación en el supuesto de su adquisición, obteniendo el uso y aprovechamiento más beneficiosos. Son necesarios datos como los gastos de construcción, de promoción, los precios de venta futuros, la edificabilidad, los metros cuadrados... y se utiliza a su vez el método de reposición para calcular los gastos de construcción y el de comparación para obtener el posible valor de venta una vez finalizada la misma. 


Conclusión

Como habréis podido apreciar, la valoración que pueda realizar un particular de su inmueble comparando en los pórtales de internet especializados no tiene demasiada fiabilidad. No he incluido fórmulas matemáticas ni cálculos complejos porque no es la intención de esta entrada ser un almanaque técnico, quien realmente esté interesado en una valoración correcta de su propiedad debería buscar asesoramiento profesional o bien, como no, obtener una formación adecuada. 

Muchos inmuebles pasan años en el mercado sin venderse ni alquilarse por el simple hecho de valoraciones incorrectas tanto a la hora de su compra como en su posterior comercialización. Los mismos defectos presentes en los inversores particulares sin formación en los mercados financieros se dan en el inversor inmobiliario. Incorrecta valoración, desconocimiento de los aspectos técnicos y legales, ego como valedor principal de las operaciones... son muy comunes en los particulares que se adentran en el mercado inmobiliario con la avaricia y la ignorancia por bandera, por lo que el riesgo de malas decisiones que les acompañaran por muchos años siempre estará presente.


2 comentarios:

  1. Interesante entrada Manuel,

    Me parece muy correcto el paso por el blog de la inversión inmobiliaria, que al final de cuentas creo que es la que más dinero mueve entre particulares en nuestro país.

    Creo efectivamente que los particulares como dices cometemos muchos errores a la hora de valorar nuestros inmuebles. Como siempre, y al igual que en el resto de opciones de inversión, la formación y el asesoramiento profesional son muy recomendables.

    Saludos

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    1. Hola David,

      Sin duda, como bien dices nuestro pais tiene una tradición de inversión inmobiliaria muy arraigada, para lo bueno y para lo malo. Creo que el paso por el blog de esta temática era necesario y espero haber podido esclarecer conceptos.

      Lo de la formación y el asesoramiento es lo de siempre, hay que tener respeto por los profesionales de cualquier actividad y no pretender saber más que nade de inicio, la soberbia, la ignorancia y la avaricia ya sabemos todos a donde llevan.

      Un saludo

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