domingo, 25 de febrero de 2018

La inversión inmobiliaria III, metodología

Llegamos ya a la tercera entrega de la serie de artículos dedicada a la inversión inmobiliaria, y en ella vamos a intentar dar una serie de recomendaciones y consejos generales para intentar tomar decisiones con un mínimo criterio. Evidentemente hay tantas inversiones inmobiliarias como inversores, existen muchos condicionantes y singularidades en ambas partes, pero, al igual que en el resto de inversiones, el seguir unas pautas basadas en el análisis y en una correcta valoración sin duda puede marcar la diferencia. 



Porqué invertir en inmuebles?

Al igual que en cada decisión que afecte a nuestro capital, debemos tener la racionalidad y el análisis como principales valedores a la hora de invertir en un inmueble. Hemos de sopesar los dos factores que generan valor en este tipo de activos:
-La revalorización: compramos en el año X al precio Y, vendemos posteriormente a un precio Z. Parece obvio, pero en las últimas fases de los ciclos previas suele haber una euforia compradora en los particulares, antesala inequívoca del pinchazo de la burbuja correspondiente. A la actualidad me remito, hay inmuebles que en un periodo de tiempo muy amplio, o quizás nunca, supondrán una plusvalía a la hora de venderlos. El determinar la fase de ciclo en la que nos encontramos y analizar concienzudamente el inmueble que nos interesas (características, precio, zona, gastos, servicios...) son requisitos imprescindibles.
-Las rentas: el principal atractivo en mi opinión de la inversión inmobiliaria. Como bien se dice, de vivir bajo un techo es lo último de lo que prescinde una persona. Pero evidentemente una renta de alquiler puede no compensar el desembolso pasado o futuro realizado. Se han de realizar sesudos cálculos de la rentabilidad estimada bruta y neta, los gastos, la situación actual y futura de la zona en la que se ubica el inmueble. 


Otro de los motivos que históricamente ha atraído el capital a la inversión inmobiliaria es su estabilidad y presunta seguridad jurídica. Ninguna inversión es 100% segura, pero sin duda la inmobiliaria tienes unas características intrínsecas que la hacen tener un ciclo de madurez más lento que el de otras inversiones. 

Sin caer en los excesos de la época del boom del ladrillo, los activos inmobiliarios correctamente seleccionados pueden suponer una parte importante de las carteras de grandes patrimonios, bien directamente o a través de los instrumentos ya citados anteriormente. Para el pequeño inversor, el consejo es el mismo que para el resto de activos financieros, asesoramiento y concienzuda selección en busca de precio justo y futura revalorización.

Recomendaciones

-Echar números: así de simple. Si el comprar un inmueble para invertir nos supone asumir una carga financiera que a la larga nos suponga un lastre inasumible por diversas circunstancias (períodos sin rentas, derramas, gastos imprevistos, deterioro de la zona, necesidades personales imprevistas...) como es lógico se debe desestimar la operación. Pensad que la financiación bancaria no cubre normalmente el 100% del valor de tasación, y mucho menos los gastos. Se ha de tener disponible, por lo menos, un 20% del total del inmueble, yo añadiría otro 10% por las inevitables reformas y gastos añadidos. Y hay que tener en cuenta que en la mayoría de las ocasiones los bancos limitan el importe de la cuota hipotecaria al 40% de los ingresos mensuales.
En el caso de no necesitar financiación, es asimismo aconsejable, para que todos me entendáis, no poner todos los huevos en la misma cesta. O bien disponer de otra fuente de ingresos, o de varios inmuebles, y siempre conservar un capital remanente por lo que pueda pasar. Es mejor no poseer un inmueble como inversión y disponer de tranquilidad y un colchón financiero que vivir en la angustia parra que el banco al final se quede con el inmueble por impago, ya me entendéis. 


-Seleccionar sin prisa: hemos de realizar un análisis previo sobre el tipo de inmueble a adquirir, si es obra nueva o de segunda mano, la zona en la que se ubica y sus perspectivas futuras, los gastos que restan a la rentabilidad bruta, las características propias (dormitorios, planta, metros, reformas necesarias...). Recordad que no todo es vivienda residencial, existen buenas oportunidades en locales comerciales, oficinas y naves industriales, pero obviamente es preciso que analizar exhaustivamente cada activo y la situación particular de cada inversor. Cuantos locales comerciales en zonas no premium son activos inertes debido al declive del comercio tradicional por el auge de las grandes superficies de distribución y las tiendas online. Aunque el precio sea aparentemente atractivo, la rentabilidad brillará por su ausencia. 
No se han de caer en los cantos de sirena de los medios de comunicación, adquirir un inmueble lleva un proceso de estudio y análisis ineludibles, cada uno tenemos nuestras circunstancias y posibilidades y solo nosotros podemos tomar la decisión adecuada de acuerdo a estas. 
-Valorar el precio: en la anterior entrada ya analizamos someramente la determinación del precio de un inmueble, ahora vuelvo a recalcar la necesidad de obtener una valoración justa para no errar nada más iniciar nuestra andadura como propietarios. Es increíble comprobar como todavía algunas personas compran inmuebles a precios que generan unas rentas de alquiler inferiores al 2%, simplemente por no tomarse el tiempo para realizar un cálculo de rentabilidad y un análisis previo de costes.


-El factor tiempo: dado que la inversión inmobiliaria suele tener un horizonte temporal generalmente muy amplio, se ha de tener en cuenta que, en el caso de la obra nueva, desde la adquisición a la puesta en rentabilidad pueden transcurrir años. Si hablamos de inmuebles de segunda mano, es muy probable que haya que realizar reformas o regularizaciones (mucho cuidado con los cambios de uso de locales a vivienda, no siempre permitidos), que también van a demorar la generación de rentas.
-Buscar asesoramiento profesional: pues como en el resto de inversiones, si podemos obtener consejo y recomendación de un profesional inmobiliario, sin duda nuestra inversión tiene más visos de ser exitosa. Agentes inmobiliarios, peritos, arquitectos y aparejadores, contratistas.... todos nos pueden dar información razonada y basada en la experiencia que tiene un valor incalculable por el mero hecho de introducir objetividad en nuestro proceso de selección como inversores. 

2 comentarios:

  1. Magnifica entrada que me genera la pregunta del millón ;)

    En que momento del cíclo inmobiliario crees que estamos? Porque se comenta que en algunas zonas hay ya una burbuna en plena regla, que en otras los precios no han hecho mas que despegar...

    Gracias de antemano

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    1. Gracias David

      En opinión y por la información que manejo pueden quedar un par de años de subidas de precios, no a niveles de 2005 por ejemplo, pero si de manera sostenida.

      A partir de entonces habría que estar preparados para una corrección, todo son ciclos económicos, la esperanza es que hayamos aprendido algo del pasado y el golpe no sea tan brutal como hace unos años.

      Saludos

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