viernes, 23 de marzo de 2018

Las SOCIMIs

Proseguimos introduciéndonos en la inversión inmobiliaria con esta nueva entrada, que versará sobre una opción de inversión que ya esbocé en el blog hace unas semanas. En mi opinión se trata de la más recomendable si se quieren evitar muchos de los inconvenientes de la adquisición y gestión directa de un inmueble, aparte de ser apta para casi todos los bolsillos. Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Marcado Inmobiliario, conocidas también como SOCIMIs en nuestro país, son un vehículo de inversión surgido en la década de los 60 en USA a través de los REIT (Real Estate Investment Trust). En esta nueva entrada del blog intentaré explicar sus aspectos más relevantes, tan solo comentar que a finales del año pasado cotizaban 48 SOCIMIs en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), y que la previsión es que en 2018 dicha cifra aumente.


Concepto

Una SOCIMI es una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Tras esta somera descripción encontramos un vehículo de inversión destinado a la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios urbanos destinados al alquiler. Asimismo, también pueden tener participaciones en el capital social de otras SOCIMI o entidades extranjeras de similar actividad. La finalidad es generar unas rentas de alquiler y una revalorización del valor de la participación para retribuir via dividendos a los partícipes de la misma. 

Originalmente reguladas en nuestro país en el año 2009, actualmente están sujetas a la  Ley 16/2012, de 27 de diciembre. Mas adelante,  el 15 de febrero y el 21 de marzo de 2013, se publicaron en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) una circular con el régimen aplicable a las SOCIMI y una Instrucción Operativa que habilitaba la cotización efectiva de las mismas. Lo no regulado en las leyes anteriores se regirá por la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores.

El origen de las SOCIMIs se remonta a la década de los 60 en USA con la figura de las REITs, Real Estate Investment Trust, que son vehículos de inversión que cotizan actualmente en el New York Stock Exchange y en el American Stock Exchange, así como también en el NASDAQ, y que nacieron con la finalidad de ofrecer a los pequeños inversores acceso a grandes inversiones inmobiliarias con destacables ventajas fiscales.


Características

-Capital social mínimo de 5 millones de euros: con la regulación de 2009 el capital mínimo era de 15 millones, por lo que de esta manera se facilita sobremanera su creación. La aportación de dicho capital social puede ser en efectivo o mediante activos inmobiliarios, previa tasación independiente, al patrimonio de la SOCIMI. 
-Régimen fiscal especial: las SOCIMIs pasan a tributar del 19% al 0%, siempre que los accionistas que posean una participación igual o superior al 5% en el capital social de las mismas tributen sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10%. En caso contrario, la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre el importe de los dividendos distribuidos a los socios con participaciones de al menos el 5% que no cumplan el mencionado requisito de tributación. 
-Los partícipes integrarán los dividendos procedentes de las SOCIMIs en la base imponible de la renta del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sin derecho a la exención sobre los primeros 1.500 euros. Las ganancias patrimoniales tributarán según las reglas generales del IRPF. 
-Las acciones de las SOCIMIs, que han de ser nominativas, estar representadas mediante anotaciones en cuenta y tener liquidez diaria, deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (Mercado Alternativo Bursátil) español o de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, y tienen que contar con un asesor registrado el MAB y con un proveedor de liquidez para poder cotizar.
-Tan solo es necesario un activo inmobiliario para la constitución de la SOCIMI: con la legislación anterior el requisito mínimo eran 3 inmuebles con una diversificación concreta entre los mismos.
-Es necesario que el 80% de sus activos sean inmuebles de naturaleza urbana destinados al alquiler, terrenos para la promoción de dichos inmuebles o acciones o participaciones en otras SOCIMI o REITs extranjeros.
-Se deben repartir los beneficios vía dividendos anuales con una determinada distribución según el origen de aquellos, 90% del beneficio bruto de explotación, 100% de los dividendos de otras SOCIMIs y 50% de las plusvalías de los inmuebles
-El período mínimo de arrendamiento de los inmuebles de la SOCIMI es de 3 años, 7 en el caso de desarrollos propios.


Conclusión

Las SOCIMIs son en mi opinión un vehículo de inversión con una estabilidad a prueba de crisis, hay que diferenciarlas de constructoras y promotoras, sociedades estas muy sensibles al ciclo económico. Al obtener beneficios recurrentes mediante las rentas generadas por alquiler de sus activos, y al tener estos una obligada permanencia en arrendamiento de al menos 3 años, la estabilidad de nuestra inversión es muy alta si el equipo gestor es de calidad. 

La liquidez para los participes está garantizada en las SOCIMIs cotizadas dado que existe un mercado en el cual se negocian las participaciones. Si bien dicha liquidez no es tan inmediata como en el caso de otros activos (acciones, derivados financieros...), si lo es respecto a la venta directa de un inmueble en propiedad. Existe asimismo la obligación de emitir informes cada 6 meses por parte del equipo gestor y el valor liquidativo se actualiza periódicamente.

Los inmuebles que pueden componer la cartera de una SOCIMI son obviamente seleccionados cuidadosamente por un equipo con alta cualificación, que valora aspectos tales como el coste de adquisición, de la posible rehabilitación, la ubicación, la rentabilidad estimada futura, la previsible revaloración... Desde edificios completos a oficinas, locales, centros comerciales, inmuebles singulares... lo que busca el equipo gestor de una SOCIMI es construir una cartera de activos inmobiliarios que generen unas rentas de alquiler estables y que permiten aumentar el valor de las participaciones con el paso del tiempo. Por mi experiencia, el activo predilecto de una SOCIMI es un edificio residencial en zonas centrales de grandes ciudades y en el que pueda asumir el control total de la comunidad. 

Considero a las SOCIMIs una gran herramienta para diversificar una cartera, en cierta medida me recuerdan a los fondos de inversión, en los cuales se delega en un equipo gestor la adquisición y gestión de activos financieros para obtener una rentabilidad sostenida. Se puede tener así exposición al sector inmobiliario sin necesidad de grandes capitales ni conocimientos específicos, a través de un vehículo de inversión cotizado y regulado y todo ello con grandes ventajas fiscales. 

2 comentarios:

  1. Entrada muy interesante Mmanuel,

    Había oído hablar de las SOCIMIs, pero sinceramente desconocía muchas cosas de las que comentas en la entrada.

    No sabrás el capital mínimo para entrar en una de ellas no?

    Gracias

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    Respuestas
    1. Gracias Trader Rookie,

      En muchas de ellas no hay capital mínimo, si bien lo más lógico es aportar un mínimo de 3000 €, como en todas las inversiones hay que hacer una ponderación del total del capital disponible.

      Ten en cuenta que la liquidez no es inmediata y que tiene que ser un dinero que no te haga falta de un día para otro, si bien ten absoluta seguridad de que no va a haber problemas.

      Un saludo,

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